Di cosa parla questo post:
Sostenibilità ambientale e tutela delle case storiche: una mission impossible?
- Le premesse alla Direttiva
- Ma veniamo alle case, appunto
- La tempistica richiesta dalla normativa per l’adeguamento energetico
- Gli obiettivi europei
La tempesta perfetta. Quale orizzonte per gli edifici storici?
- I requisiti minimi di prestazione energetica e le esenzioni
- Ma che cos’è l’edificio di valore storico?
- Cosa comporta il vincolo monumentale
- Quanto sono vecchie le nostre case?
Come procedere al meglio per un vero “green deal” dell’architettura storica
- La direttiva e le case storiche: i rischi in agguato
- Tutelare le case storiche: la Carta di storicità degli immobili europei
- Studio, professionalità e tecnologie per un efficientamento fatto su misura
Sostenibilità ambientale e tutela delle case storiche: una mission impossible?
Come unire rinnovamento energetico e restauro? Le due cose sembrano stare agli antipodi, ma si tratta in realtà di un matrimonio d’amore per l’architettura storica.
Il valore dell’architettura tradizionale e delle dimore storiche e di pregio è un valore indubbio, che testimonia un sapere artigianale immenso (dalla pietra a secco al ferro battuto, dalla falegnameria a tecniche costruttive millenarie) già in gran parte perduto, e racconta il nostro passato. L’obiettivo è che questo patrimonio racconti anche il nostro futuro!
Per questo, oggi più che mai, è da preservare con ogni mezzo, accettando la sfida di farlo durare nel tempo, dandogli cioè una vera nuova vita. Per chi lo abita oggi e per chi lo abiterà domani.
Il rischio costante è che gli immobili storici, per la complessità della loro manutenzione, perdano valore commerciale, e conseguentemente vengano lasciati andare in abbandono.
Le dimore storiche in Italia
Il nostro Paese è ricco di dimore storiche, concreti esempi di tradizioni costruttive tipiche di epoche e territori differenti. Ville e palazzi, ma anche castelli, abbazie, casali…
Il Rapporto annuale sul patrimonio culturale privato italiano parla di oltre 45000 dimore vincolate, che sono motori di sviluppo economico, lavoro e turismo, di cui il 40,7% situate in un borgo storico, e 13.000 situate in piccoli comuni sotto i 5000 abitanti e anche isolate sul territorio (22%).
“La maggior parte dei beni è rappresentata da palazzi (40,2%), ville (33,7%) e castelli (11,2%), con una significativa concentrazione in Veneto, Toscana, Emilia-Romagna e Marche, mentre le province più rappresentate sono Firenze e Bologna.” “Il 56,1% dei beni è utilizzato a scopo abitativo dai proprietari. Il 35% è destinato invece a locazione, prevalentemente a lungo termine (65,7%).”
L’indagine rivela gli utilizzi in essere di questo patrimonio (tra cui attività ricettivo-turistica, museale, agricola ecc.) e le capacità di investimento per mantenerlo (accesso ai bonus edilizi, fundraising, credito) comprese le difficoltà nel reperimento delle maestranze e delle figure professionali richieste.
“Se da un lato, infatti, persistono le preoccupazioni circa la manutenzione e la tutela del patrimonio immobiliare storico privato che colpevolmente mai viene equiparato a quello pubblico, dall’altro si appalesa con sempre maggiore chiarezza la possibilità che quello che è stato definito il più grande museo diffuso del mondo possa rappresentare in un futuro molto prossimo un volano economico di tutto rilievo.”
E se difficoltà permangono per le dimore storiche sottoposte a vincolo e di alto pregio, più soli e abbandonati a loro stessi sono gli immobili storici non (o non ancora) vincolati.
Troppo spesso, nei decenni, l’ignoranza, l’avidità e l’incuria hanno fatto danni irreparabili al nostro patrimonio architettonico, depauperando l’Italia tutta di un grande valore economico.
L’importanza strategica del settore turistico e di tutta l’economia a esso collegata, le opportunità di sviluppo e di lavoro che il settore comporta, sono tutti buoni motivi per prendere la questione con la dovuta attenzione.
Richiedere alla Sovrintendenza la Dichiarazione di interesse culturale di un bene storico-artistico permette di porre il vincolo su di esso, con lo scopo di preservarlo e di accedere a specifiche agevolazioni fiscali. Ma ciò non basta a risolvere una questione che è complessa e capillare sul territorio.
Il rischio del decadimento degli immobili storici è ancora più alto ora che si rende necessario rispondere alle esigenze di risparmio energetico a livello globale e alle normative che vanno in questa direzione.
La riqualificazione energetica in questo campo non deve essere una minaccia, né una chimera.
Infatti, in un Paese come il nostro dove i centri storici sono tantissimi e l’edilizia storica è praticamente onnipresente, si rende sempre più necessario trovare forme ottimali per riqualificare dal punto di vista energetico gli immobili storici, preservandoli.
Sicuramente, un modo per garantire la conservazione di un edificio antico, donandogli un futuro certo, è quello di adattarlo alle necessità moderne attraverso un “riutilizzo adattivo”. Per questo serve migliorare la qualità ambientale di questi immobili e renderli più confortevoli perchè possano competere maggiormente con le nuove costruzioni.
La sfida della riqualificazione energetica
La sfida della riqualificazione energetica degli immobili storici si fa, quindi, su più fronti per:
- Tutelare l’edificio e conservarlo meglio, garantendogli una vita futura
- Aumentare il comfort per chi ci vive e ci vivrà
- Limitare le emissioni di gas serra
- Ridurre i costi per gli interventi da farsi
I quattro obiettivi non devono essere in contraddizione, ma concorrere insieme a un progetto, un nuovo “green deal” anche per gli immobili storici che passa per l’innovazione di materiali e tecniche. Una sfida stimolante e che vale la pena vincere per conservare ricchezza morale e materiale, storia, cultura e bellezza.
Urbanistica e ecologia: la prospettiva della direttiva UE 2024/1275 del 24 aprile 2024, denominata “Energy performance of building directive” (Epbd)
Vivere in una casa a misura d’uomo e di ambiente. A questo e altri obiettivi guarda la Direttiva Europea 2024/1275 detta “Case Green” sulla prestazione energetica nell’edilizia.
Il tema ambientale, oggi, non può più essere disgiunto dal tema umano. L’”ecologia” smette di essere una rubrica in coda ai quotidiani e la coscienza collettiva realizza che l’essere umano e il suo habitat sono legati a doppio filo.
Se il secolo passato ha espresso la globalizzazione (sulla scia del “progresso” vagheggiato nel secolo precedente) come soluzione alla fame e alla povertà nel mondo, questo secolo ne raccoglie i frutti, che non paiono del tutto dolci.
Le premesse alla Direttiva
Con l’Accordo di Parigi del dicembre 2015 (che è un trattato internazionale giuridicamente vincolante), nell’ambito della convenzione quadro delle Nazioni Unite sui cambiamenti climatici (UNFCCC) le parti convengono di mantenere l’aumento medio della temperatura globale ben al di sotto dei 2 gradi C rispetto ai livelli preindustriali.
I paesi firmatari si danno l’obiettivo di contenere il riscaldamento globale a 1.5 gradi entro la fine del secolo e si impegnano a ridurre le emissioni di gas serra e adottare misure per adattarsi agli effetti dei cambiamenti climatici. Scopo è arrivare alla neutralità climatica entro la fine del secolo.
Ma cos’è la neutralità climatica? La neutralità climatica, o net-zero, è l’equilibrio tra le emissioni di gas serra generate dall’uomo e quelle eliminate o assorbite. L’accordo entra in vigore il 4 novembre 2016.
Da qui prende le mosse il cosiddetto “Green Deal europeo” dell’ottobre 2020 ovvero la strategia per ridurre le emissioni di gas a effetto serra dell’intera economia dell’Unione di almeno il 55 % entro il 2030 rispetto ai livelli del 1990.
Con il pacchetto legislativo “Pronti per il 55 %” (che riguarda l’efficienza energetica, l’energia rinnovabile, l’uso del suolo ecc.), e il piano REPowerEU si definiscono “azioni per risparmiare energia, diversificare gli approvvigionamenti, sostituire rapidamente i combustibili fossili accelerando “la transizione” dell’Europa verso l’energia pulita.
Ma veniamo alle case, appunto
La direttiva UE 2024/1275 afferma che “Gli edifici sono responsabili del 40 % del consumo finale di energia nell’Unione e del 36 % delle emissioni di gas a effetto serra associate all’energia, mentre il 75 % degli edifici dell’Unione è tuttora inefficiente sul piano energetico.”
Gli edifici emettono gas serra? La domanda non è così ingenua. Non sono gli edifici in sé a emettere gas serra, ma i processi necessari per farli funzionare. In primo luogo le case emettono gas serra attraverso la combustione di combustibili fossili, ovvero attraverso le caldaie per il riscaldamento e i fornelli che producono anidride carbonica. E questo è intuitivo.
I condizionatori moderni per il raffrescamento invece utilizzano gas refrigeranti come gli HFC (ad esempio, R410A) che hanno un effetto serra potentissimo. Inoltre l’energia elettrica necessaria per far funzionare il condizionatore, o tutti gli impianti elettrici di un edificio, spesso proviene da centrali che bruciano combustibili fossili. A livello locale poi il calore prodotto, specie in città, peggiora il riscaldamento globale.
Va da sé, quindi, che la coibentazione degli edifici è un punto nevralgico per la dispersione e il consumo di energia.
Ma cosa vuol dire che gli edifici emettono gas a effetto serra prima, durante e dopo la loro vita utile? Un edificio è fatto di materiali che andranno deteriorandosi e in smaltimento. Le cosiddette “emissioni di fine vita” si producono durante le fasi di demolizione e smaltimento dei materiali da costruzione, che possono rilasciare molti gravi inquinanti. Pensiamo a quale piaga ecologica sia, ad esempio, l’amianto, per cui l’Italia detiene ancora oggi un tristissimo primato.
Inoltre, i processi di produzione dei materiali utilizzati in un edificio (ad esempio acciaio e cemento) e la costruzione dello stesso (il cantiere) implicano lavorazioni e utilizzo di energia che producono gas serra.
La tempistica richiesta dalla normativa per l’adeguamento energetico
La direttiva “Case Green”, denominata “Energy performance of building directive” (Epbd), mira proprio alla riduzione del danno tramite la forte riduzione dei consumi energetici riqualificando le architetture residenziali, commerciali e industriali. La direttiva è entrata in vigore nel 2024 e l’Italia, come gli altri Paesi, deve recepirla entro il 2026.
Entro dicembre 2025 il nostro Paese avrebbe dovuto (ma non l’ha fatto, con conseguente messa in mora da parte della Commissione Europea) presentare la bozza del Piano Nazionale di Ristrutturazione degli edifici, per adeguare le norme nazionali entro maggio 2026. La Commissione Europea avrà sei mesi per esaminarlo prima della versione definitiva il 31 dicembre 2026. La road map prevederebbe entro il 2030, per gli edifici residenziali, una riduzione del 16%, entro il 2035 una riduzione del 20-22%, entro il 2050 totale decarbonizzazione del patrimonio immobiliare.
Infatti, come riscaldiamo attualmente le nostre case? Per il 39% con gas naturale, per l’11% con petrolio e per il 3% con il carbone.
L’Italia è in ritardo nel definire il proprio Piano Nazionale di Ristrutturazione che “sarebbe indispensabile per conoscere lo stato di fatto del patrimonio edilizio nazionale”. Infatti, il nostro Paese non possiede una mappatura dello stato degli immobili, ad eccezione del report di Enea (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile) sulla consistenza del mercato immobiliare nazionale.
Gli obiettivi europei
La strategia europea prevede “un’ondata di ristrutturazioni”, specialmente “profonde”, degli edifici che coinvolgerà “35 milioni di edifici” in Europa entro il 2030.
La riduzione del consumo di energia primaria di tutti gli edifici per arrivare a emissioni zero, l’installazione di impianti solari e di infrastrutture per biciclette e veicoli elettrici, gli incentivi per incoraggiare le ristrutturazioni fanno parte dell’ambizioso scenario.
L’azione si lega all’iniziativa di un “nuovo Bauhaus europeo” da realizzarsi con città intelligenti a impatto climatico zero.
Perché “nuovo Bauhaus”? Perché l’obiettivo nobile del legislatore è quello di creare “un circolo virtuoso” che dia “maggior benessere dei cittadini” e crei una maggiore inclusione. “Benessere, solidarietà, fiducia, senso di appartenenza” devono passare per l’architettura e la pianificazione urbanistica. Un po’ come era nelle intenzioni degli architetti del Bauhaus (scuola di arte e design della Germania di inizio ‘900) che univano design, artigianato e industria in un nuovo funzionalismo al servizio della comunità, immaginando una società democratica (funzionale e non gerarchica) che si autodetermina, si sviluppa da sé e orienta il proprio progresso.
L’idea non è di oggi. In molte epoche storiche architetti, intellettuali e gestori della cosa pubblica si sono occupati del nesso tra architettura e benessere della collettività producendo trattati, progetti, rinascimenti e utopie. E questa volta, di utopia si tratta?
Secondo la direttiva europea, sarà fondamentale la capacità di stanziare e mandare a buon fine i finanziamenti e le modalità di sostegno perchè non ci sia, al contrario, un impatto sociale negativo, cosa che invaliderebbe il fine ultimo.
Infatti al comma 4 articolo 9 si legge che “gli Stati membri sostengono il rispetto delle norme minime di prestazione energetica mediante: 1) misure finanziarie adeguate, in particolare quelle destinate alle famiglie vulnerabili, alle persone in condizioni di povertà energetica o, se del caso, che vivono in alloggi di edilizia popolare; 2) assistenza tecnica, anche attraverso sportelli unici, con particolare attenzione alle suddette categorie, 3) regimi di finanziamento integrati, che forniscono incentivi per ristrutturazioni profonde e ristrutturazioni profonde per fasi”.
Superfluo dire, però, che un tale cambiamento, epocale e su vasta scala, richiederà forti capacità gestionali ai singoli Stati membri e agli enti pubblici o privati preposti, che dovranno mettere in campo competenze, disciplina, denaro e controlli. Se non è utopia, di sicuro la questione merita attenzione e sangue freddo, perché “l’ondata” rischia di assumere le forme di una tempesta perfetta.
La tempesta perfetta. Quale orizzonte per gli edifici storici?
Tornando all’architettura storica, quale potrebbe essere la prospettiva nefasta? Dove si annidano i pericoli che gli operatori di settore considerano per nulla fantasiosi?
I requisiti minimi di prestazione energetica e le esenzioni
La direttiva (UE) 2024/1275 richiede che gli edifici residenziali abbiano dei requisiti minimi di prestazione energetica (Articolo 5), ovvero fissare la quantità massima di energia utilizzabile per m2 all’anno per gli edifici non residenziali, e diminuire il consumo del 16% al 2030, del 20-22% al 2035.
Per questo gli edifici più datati ricadenti nelle classi F e G degli attuali Attestati di Prestazione Energetica (APE) dovranno essere adeguati allo standard energetico. Per aiutare i proprietari saranno istituiti sportelli unici territoriali che offriranno assistenza per supportare gli interventi di adeguamento energetico e l’accesso agli incentivi. Mentre i passaporti di ristrutturazione tracceranno gli step da seguire per ogni immobile.
Nel sito ufficiale si legge che “per quanto riguarda il parco immobiliare residenziale, ciascun paese dell’UE adotterà la propria traiettoria nazionale. I paesi dell’UE sono liberi di scegliere a quali edifici rivolgersi e quali misure adottare, a condizione che almeno il 55 % della diminuzione del consumo medio di energia primaria sia conseguito attraverso la ristrutturazione degli edifici con le prestazioni peggiori.”.
La Direttiva esclude anche dalla maggior parte degli obblighi di riqualificazione energetica alcune tipologie di edificio. Nello specifico si legge che:
“Gli Stati membri possono anche adattare i requisiti agli edifici ufficialmente protetti, a livello nazionale, regionale o locale, in virtù dell’appartenenza a determinate aree o del loro particolare valore architettonico o storico, nella misura in cui il rispetto di taluni requisiti implicherebbe un’alterazione inaccettabile del loro carattere o aspetto”. (Articolo 5 comma 2). Ciò chiama in causa le “aree” ovvero anche i centri storici, interessati quasi sempre da un vincolo paesaggistico.
Gli Stati membri possono decidere di non fissare o di non applicare i requisiti di cui al paragrafo 1 per certe categorie edilizie: (Articolo 5 comma 3)
- edifici adibiti al culto e allo svolgimento di attività religiose,
- immobili di proprietà delle forze armate destinati a scopi di difesa nazionale,
- alcuni edifici temporanei e edifici agricoli non residenziali,
- edifici residenziali che sono usati meno di quattro mesi all’anno,
- fabbricati indipendenti con una superficie utile coperta totale inferiore a 50 metri quadrati
All’Articolo 9, paragrafo 6, lettera a, si specifica che gli Stati membri possono decidere di non applicare le norme minime di prestazione energetica di cui ai paragrafi 1 e 2, oltre alle categorie suddette, per “edifici ufficialmente protetti in virtù dell’appartenenza a determinate aree o del loro particolare valore architettonico o storico, o altri edifici del patrimonio, nella misura in cui il rispetto delle norme implichi un’alterazione inaccettabile del loro carattere o aspetto, o laddove la loro ristrutturazione non sia tecnicamente o economicamente fattibile”.
Sembrerebbero quindi essere coinvolti gli immobili storici, inclusi quelli non vincolati ma di valore storico/architettonico, se gli interventi di adeguamento energetico non fossero compatibili col bene. Ma ciò richiederebbe, si desume, una approfondita analisi caso per caso e una certificazione che attesti il valore storico dell’edificio.
Queste precisazioni sembrerebbero mettere al riparo l’architettura storica da alcuni spettri, che, purtroppo, tendono a farsi carne e ossa!
- lo spettro del vuoto normativo che tanti danni e disagi provoca da sempre,
- quello della speculazione di soggetti di dubbia professionalità,
- quello dei contenziosi che ne deriveranno,
- quello delle alte spese che i proprietari potranno essere chiamati a versare.
Gli operatori del mercato immobiliare prospettano già ora la perdita di valore degli immobili storici e, per fortuna, l’iniziale divieto previsto per chi vuole vendere o affittare immobili che non saranno a norma, è stato depennato. Per non parlare di ciò che ci sta a cuore ovvero la distruzione con interventi indiscriminati, standardizzati, irreversibili e subito obsoleti, degli edifici storici (come ad esempio il “cappotto”). Ad ora non è possibile prevedere cosa avverrà nel recepimento della direttiva. Quali le forme, quali le sanzioni.
Ma che cos’è l’edificio di valore storico?
Non esiste una stima esatta di quanti siano gli immobili coinvolti: molti vincoli (rif. Al Codice dei beni culturali (Dlgs n. 42/2004) proteggono aree naturali e archeologiche, ma anche i centri storici o aree di notevole interesse pubblico.
L’edificio di interesse artistico, culturale o storico, può essere formalmente riconosciuto come tale da un vincolo monumentale imposto dal Ministero dei Beni Culturali. Il vincolo è cioè imposto per decreto e può riguardare una sola parte dell’edificio o più parti. E perchè l’immobile sia interessante e interessato dal vincolo non è necessario che sia conservato in modo perfetto.
La sua importanza può derivare dall’età, dalla tipologia costruttiva, dal fatto che a esso si legano storicamente eventi o persone illustri, oppure può avere un valore sociale ed economico per la comunità.
L’interesse storico-artistico è a monte del vincolo, sussiste prima del vincolo.
In realtà non esiste un albo che certifichi e censisca gli edifici storici europei, e, per avere un quadro complessivo, bisogna consultare varie fonti e classifiche di città e monumenti.
Quali caratteristiche deve avere un edificio che aspiri a ottenere il riconoscimento del valore storico-artistico e quindi il vincolo dalla Soprintendenza?
I parametri valutati sono: 1) età e conservazione (edifici antichi e ben conservati, anche se non sono monumenti iconici), 2) l’unicità ovvero se sono o no esemplari unici di un certo tipo di costruzione, 3) il loro valore sociale e culturale di testimonianza di un’epoca, un evento, una comunità (vecchie fabbriche come le vecchie fattorie…), 4) l’importanza storica o estetica (magari opere di architetti importanti…) 5) il legame con personaggi della storia e della cultura del Paese.
Cosa comporta il vincolo monumentale
Il provvedimento di vincolo deve essere dettagliato e descrivere il tipo di interesse (artistico, storico, archeologico) che coinvolge il bene.
L’edificio vincolato è soggetto a una legislazione specifica di tutela, anche in caso di cattivo stato di conservazione o ricostruzioni parziali. Per questo è soggetto a regole restrittive per le modifiche operabili. Questo vuol dire che ogni intervento sull’edificio deve essere autorizzato dalla soprintendenza territoriale.
Il proprietario deve denunciare alla soprintendenza ogni trasferimento di proprietà del bene. Inoltre, proprietario o affittuario sono responsabili della corretta conservazione dell’edificio che può essere abitato e devono usare l’immobile in modo “congruo”.
Chi pone il vincolo? Alcuni beni, di solito statali, hanno un vincolo automatico (cioè imposti per legge senza atti formali) per tutelare sicurezza, ambiente e arte nazionale. Il vincolo può essere anche paesaggistico cioè protegge il paesaggio e le bellezze naturali, è spesso sovrapposto a quelli storico-artistici e richiede doppia autorizzazione.
Anche Comune (di solito per i centri storici) e Regione (per castelli, chiese, ville, parchi, giardini ecc.) possono apporre il vincolo, ma, genericamente, i vincoli sono apposti da parte della Sovrintendenza dopo un’attenta valutazione caso per caso.
Considerando la quantità e la varietà degli immobili che possono avere un interesse storico-artistico, è chiaro che non tutto il patrimonio vincolabile sia in effetti vincolato.
Ma chi muove la Sovrintendenza? Anche il proprietario del bene può chiedere la Verifica dell’interesse culturale (VIC) del bene in questione e, documentandone il valore, chiedere la conseguente Dichiarazione dell’Interesse culturale (art 12 del D.Lgs. 42/2004). Se il valore storico artistico non viene riconosciuto, il bene non è sottoposto a vincolo e non ha restrizioni.
Ma quanto tempo passa prima di avere una risposta? La verifica VIC prevede una valutazione (fino a 90 giorni) da parte della Sovrintendenza che può arrivare a 120 giorni. Per ottenere la Dichiarazione dell’interesse culturale di un bene privato bisogna fare una domanda specifica che comprenda planimetrie, visure e dati catastali e una relazione storico-artistico-architettonica redatta da un perito.
La Sovrintendenza, quando deve autorizzare interventi di restauro e conservazione, chiede una relazione simile, ad opera di un architetto, che comprende l’analisi di materiali, tecniche per il restauro e pareri di professionisti esperti. Per la conservazione sono previste specifiche agevolazioni fiscali.
Si può demolire? No, l’immobile non si può demolire, modificare o restaurare senza autorizzazione. Però lo si può vendere, andando da un notaio che comunica al Ministero la vendita che rimane “sospesa” per 60 giorni, non di più, perché il Ministero deve poter esercitare il suo diritto di prelazione sull’immobile.
Come si può sapere se un immobile è vincolato? Se esiste un vincolo su un immobile, lo si può vedere sul rogito oppure consultando il portale unico nazionale e, per essere più sicuri, chiedendo alla Sovrintendenza territorialmente competente.
E tra vincolo diretto e indiretto? Il vincolo è diretto quando è posto sull’edificio di particolare interesse storico artistico.
Se il vincolo si applica a edifici limitrofi a uno di grande valore e lo si fa per tutelare il contesto, il vincolo si dice indiretto e gli interventi su questi immobili hanno limitazioni come stabilito dal Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio.
Il vincolo vuole tutelare il contesto ambientale e paesaggistico, perchè parrebbe assurdo distruggere un’insieme architettonico, come un centro storico, lasciando intatto un palazzo e snaturando gli edifici adiacenti. Cosa che, purtroppo, è accaduta in gran parte dei centri storici della nostra penisola.
Per quanto riguarda i centri storici, chi vuole fare interventi di restauro a edifici storici senza vincolo, deve rivolgersi al Comune e far riferimento a normative locali e specifici piani urbanistici. Il Comune autorizza la ristrutturazione edilizia per fare adeguamenti come, ad esempio, il cambio di destinazione d’uso o la creazione di più unità abitative.
Quanto sono vecchie le nostre case?
“In Italia sono presenti circa 12 milioni di edifici a uso residenziale, 12.187.698 secondo il censimento ISTAT del 2011, 12.420.403 secondo i dati riportati nella STREPIN (Strategia per la Riqualificazione Energetica del Parco Immobiliare Nazionale) pubblicata nel 2021” (Fonte: La consistenza del parco immobiliare nazionale). Parliamo di oltre 3 miliardi di m2, solo degli immobili a uso residenziale, con una percentuale di abitazioni occupate che va dal 65 al 77,8%.
Di questi 12,4 milioni di edifici residenziali, oltre il 60% è stato costruito prima del 1976.
L’analisi degli Attestati di prestazione energetica fatta da Enea nel suo rapporto datato luglio 2024, mostra che, rispetto al 2019, nel 2023 il valore medio dell’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile è sceso da 197,7 kWh/m2 anno a 185,4 kWh/m2 anno, a confermare il miglioramento delle caratteristiche energetiche medie degli edifici. Chiaramente nel quinquennio sono diminuiti gli APE nelle classi energetiche più basse E, F e G (70,4% a fronte del 74,1 del 2019) e aumentati gli immobili certificati in classe da A1 ad A4 (11%).
La direttiva europea chiama in causa gli immobili che sono inseriti in una classe energetica bassa (F e G) e che sono i più datati. Questo perchè gli edifici storici risultano fortemente energivori, cioè hanno necessità di molta energia, e presentano problemi di dis-comfort termico (per umidità, infiltrazioni e asimmetria radiante delle pareti). Il risparmio energetico possibile su questi immobili può raggiungere anche il 60% ed è quindi un enorme potenziale per arrivare ai requisiti di riduzione del 40% delle emissioni entro il 2030 richiesti dalla normativa.
Come procedere al meglio per un vero “green deal” dell’architettura storica
La direttiva e le case storiche: i rischi in agguato
La direttiva europea preannuncia una situazione complessa. Pur navigando a vista in un panorama incerto, all’orizzonte si prospettano nuovi costi per i cittadini e speculazioni. Lo rileva anche Enea (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile) quando afferma che “nel breve periodo il peso di questa trasformazione è anche a carico dei cittadini e delle famiglie, di tutti coloro che si trovano ad affrontare maggiori costi o maggiori difficoltà nella vita quotidiana”.
Non tutti gli edifici storici infatti sono vincolati, e, allora, cosa succederà agli altri?
I costi di adeguamento energetico, in assenza di un piano certo ed efficace di sostegno economico, potrebbero essere asfissianti. E i fondi destinati, anche questa volta, insufficienti.
Non sono lontane le scottature di molti dovute al superbonus edilizio che, seppur efficace in molti casi, ha fatto lievitare a dismisura i costi e ha creato un numero altissimo di contenziosi, rivelandosi più croce che delizia.
Le controversie relative al Superbonus 110% sono state motivate dalla mancanza di chiarezza e dalle continue modifiche normative, dall’incremento dei costi del materiali e della manodopera non giustificati, dalla difficoltà nella cessione del credito per finanziare i lavori.
Molti proprietari, infatti, sono stati costretti a dover affrontare alti costi, inizialmente non preventivati o, peggio, a vedersi i lavori bloccati e avere contenziosi con l’agenzia delle entrate. Si stimano 40.000 cantieri condominiali incompiuti relativi ai Superbonus che coinvolgono 350.000 famiglie e migliaia di contenziosi (Fonte: Ilsole24ore, gennaio 2024), per non parlare delle truffe e dei milioni di euro nascosti al fisco.
Il mercato immobiliare delle residenze storiche (e non si intende solo quelle di alto pregio, bensì di molta parte del nostro patrimonio immobiliare) subirà una forte onda d’urto. Le persone potrebbero decidere di orientarsi su immobili nuovi in classe A, anziché su immobili storici, portando a un progressivo deperimento, oltre che un deprezzamento di questi ultimi. In sostanza: “quella casa mi piacerebbe, ma porterebbe troppi guai…”.
Questo perchè? Perchè la realtà tecnica delle cose è sempre molto complessa.
Ma allora come agire con giudizio? Come affrontare ciò che ragionevolmente ci si aspetta?
Tutelare le case storiche: la “Carta di storicità degli immobili europei”
Riguardo la normativa “Case Green”, se l’esenzione per l’immobile di interesse storico dichiarato è confermata, pensiamo all’effetto a imbuto che potrà colpire le Sovrintendenze.
Per questo utile è procurarsi un parere e una certificazione che attesti la storicità dell’immobile. Questo vale per gli immobili storici non ancora interessati dal vincolo di tutela.
Questo perché quando la direttiva diverrà legge nelle forme specifiche di ogni Stato, i preposti ai controlli per l’adeguamento energetico richiesto dalla legge dovranno considerare la perizia fatta che attesta la storicità dell’immobile.
Il proprietario potrà cioè avere a disposizione uno strumento per dimostrare la sussistenza dell’esenzione. Solo una perizia può dimostrare che l’immobile ha valore storico-artistico (anche se non sottoposto a tutela, o non ancora, dalla Sovrintendenza) perchè il valore storico non è opinabile.
La perizia, infatti, si dota di ricerche catastali, storiche e archivistiche, che richiedono tempo e competenze.
Un passo in più lo può fare la “Carta di Storicità degli Immobili Europei (C.S.I.E.)” ovvero un’iniziativa peritale per Italia e Francia che consiste in una “dichiarazione/parere pro veritate che dimostra, con una relazione storico-artistica corredata da accurate ricerche archivistiche, atti notarili e documentazione fotografica e catastale, i caratteri di storicità e le valenze culturali dell’immobile”.
- La Carta riunisce in un unico documento tutta la storia di un edificio d’epoca, dotandolo di un “pedigree” ad uso dei proprietari, cioè un documento valevole per legge da presentare per richiedere, ad esempio, la Dichiarazione di Interesse Culturale (per l’Italia) da parte delle Soprintendenze all’Archeologia, Belle Arti e Paesaggio.
- Inoltre è utile a promuovere la conoscenza del patrimonio edilizio storico favorendone il restauro, cioè a “mettere in sicurezza” gli immobili storici prima che vengano minati nel loro recupero e a renderli nuovamente competitivi a livello commerciale.
- La Carta aiuta a censire un patrimonio immobiliare di valore, ma ancora non riconosciuto e sconosciuto alle amministrazioni, che vedranno più chiara e semplificata la situazione degli immobili sui territori, dando certezze agli operatori del settore (dall’agente immobiliare all’imprenditore edile) di agire in conformità alla legge.
- Questo permetterà anche di intervenire, con la giusta misura e con tecniche adeguate, per il rinnovamento del patrimonio storico con un miglioramento energetico fatto come si deve, in modo mirato, riducendo il pericolo di interventi frettolosi e dannosi per gli immobili o con costi inutili.
Studio, professionalità e tecnologie per un efficientamento fatto su misura
Alcuni interventi di miglioramento degli standard energetici (retrofit energetico) possono essere compatibili con il valore storico dell’immobile, senza comprometterlo irrimediabilmente. La Sovrintendenza ai Beni Culturali, ad esempio, rilascia le proprie linee guida per l’edilizia storica.
Molto spesso gli edifici dei centri storici sono in classe G, ovvero hanno un consumo energetico molto alto. Questo è evidente. Nei centri storici ci sono spesso vincoli maggiori, ad esempio è difficile sfruttare le coperture per installarvi pannelli fotovoltaici o solari termici. Altro vincolo riguarda le facciate, sia perchè hanno un pregio artistico (soprattutto nel caso ci siano fregi, timpani e sbalzi), sia perchè non si può modificare la continuità delle stesse e gli spessori con un “cappotto” esterno tradizionale. Gli edifici storici però non si trovano solo nei centri storici, ma le problematiche sono le stesse.
La criticità è alta perchè è chiaro che “l’involucro dell’edificio è il primo presidio della carbonizzazione” ovvero l’efficientamento energetico passa per interventi sulle facciate, i tetti, le fondamenta e la sostituzione degli infissi.
Il valore architettonico degli edifici storici però rende spesso impensabile agire sulle pareti perimetrali o sui solai e gli approcci standard di retrofitting non sono adatti. Tuttavia va migliorato il comfort per chi ci vive per garantire una lunga redditività all’immobile.
Come si procede allora? Con specifiche indagini termografiche si evidenziano dove sono le dispersioni termiche. In molti casi il semplice inserimento di pannelli termoriflettenti e isolanti tra termosifoni e parete riduce di molto la dispersione. Le dispersioni evidenziate dalle termografie, infatti, potrebbero essere dovute a difetti impiantistici o a umidità di risalita e condensa, ecc.
Se il cappotto esterno è difficilmente applicabile per una fatto di tutela della facciata, si possono usare le nanotecnologie applicate in miscele altamente coibentanti e termoriflettenti, microrivestimenti (nell’ordine di 6 -30 mm) come finitura del manufatto che garantiscono elevate prestazioni: una sorta di “nanocappotto”.
Si possono mettere in atto strategie di isolamento interno e utilizzare nuovi materiali, ma, in generale, serve un progetto in ambito energetico redatto da specialisti di termotecnica. Mancano tecnici specializzati e best practises, ma la “diagnosi energetica” è lo strumento necessario per fare interventi ad hoc. Il progetto deve considerare il contesto climatico e ambientale, la storia evolutiva dell’edificio, la tipologia edilizia con i materiali usati e le loro prestazioni termiche, i prodotti tecnicamente avanzati disponibili.
Il successo sarà dato dalla capacità di creare sinergie tra tecnologia, formazione, imprese e istituzioni, agendo sugli stili di vita, la comunicazione di valori e quindi l’instaurarsi di comportamenti. Perché “la consapevolezza e il comportamento dell’utente, come la scelta della temperatura, il riscaldamento a zone e l’aerazione controllata, hanno un effetto significativo sulla domanda di energia senza alcun impatto diretto sull’edificio”. (Enea, L’efficienza energetica per gli edifici storici).
In conclusione, pare possibile e “necessario adottare un metodo più olistico alla riqualificazione degli edifici storici, valorizzando la complessa interazione degli edifici, della loro collocazione geografica (zona climatica) e dei loro utenti come un unico sistema ed inserendo in maniera consistente soluzioni “tipo”, basate su ammodernamenti morbidi e sul comportamento degli utenti” (Enea: cit).
Unire l’efficienza energetica con la tutela dell’immobile si può, con interventi tecnicamente fattibili, economicamente sostenibili e compatibili con il bene storico, dove entra in campo una nuova consapevolezza delle persone.
Sitografia
https://www.repubblica.it/green-and-blue/2025/12/23/news/fisco_verde_case_green-425057403
https://www.osservatoriopatrimonioculturaleprivato.org
https://www.ingenio-web.it/articoli/guida-alla-direttiva-case-green-epbd-iv
https://www.nanosilv.it/blog/riqualificazione-energetica-edificio-storico-gestire-linvolucro-esterno
http://data.europa.eu/eli/dir/2024/1275
https://www.nanosilv.it/blog/spessori-cappotto-esterno-in-centro-storico-o-zone-vincolate
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